Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - страница 12

^

11.4 Определение рыночной стоимости доходным подходом
Доходный подход подразумевает, что цена объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.


При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

В целях настоящей оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован метод капитализации денежного потока, поскольку текущие арендные платежи приближенно соответствуют доходам, ожидаемым в будущем.

Период прогнозирования в целях настоящей оценки приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов, получаемых в будущем, будет постоянным.

При определении рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается последовательность действий:

Ниже изложен порядок применения данных этапов.
^ 11.4.1 Расчет величины денежного потока
В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был выбран номинальный рублевый денежный поток.

На первом этапе расчета денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД), приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).


Табл. 12 - Расчет ставки арендной платы для объекта оценки


^ Характеристика объекта

Объект оценки

Объект №1, источник: www.dom43.ru
тел.784203

Объект №2, источник: www.dom43.ru
тел. 381934

Объект №3, источник: www.dom43.ru
тел.493180

Адрес объекта

г. Киров, ул. Свободы, 88а

г. Киров, ул. Социалистическая

Кировская обл., г. Киров, ул. Дрелевского

Кировская обл., г. Киров, пер. 1ый Кирпичный

Общая площадь

9,30

70,0

100,0

36,0

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (предложение)

 

130

140

111

Стоимость аренды 1 м2 руб./мес. (продажа)

 

127

137

108

^ Качество прав

Право аренды

Право аренды

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

127

137

108

^ Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

127

137

108

^ Дата предоставления в аренду

ноябрь 2011

ноябрь 2011

ноябрь 2011

ноябрь 2011

Корректировка

%

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

127

137

108

Местоположение

Центр

Зональный

Центр

Лепсе

Корректировка

%

5%

0%

5%

Корректировка, руб.

 

6

0

5

Скорректированная цена

 

133

137

114

Инфраструктура

Развита

Развита

Развита

Развита

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

137

114

^ Назначение объекта, наличие оборудования

производство

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

137

114

^ Материал основных конструкций и конструктивные отличия

Кирпичное здание, первый этаж

Кирпичное здание, первый этаж

Кирпичное здание, первый этаж

Кирпичное здание, первый этаж

Корректировка

 

0,00%

0,00%

0,00%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

133

137

114

^ Корректировка на состояние объекта

Требуется капитальный ремонт

Требуется косм.ремонт

Требуется косм.ремонт

Требуется косм.ремонт

Корректировка

 

-30%

-30%

-30%

Корректировка, руб.

 

-40

-41

-34

Скорректированная цена

 

93

96

80

^ Корректировка на площадь

9,3

70,0

100,0

36,0

Корректировка

 

0,0%

0,0%

0,0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

93

96

80

^ Транспортная доступность, наличие подъездных путей

Хорошая

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

Скорректированная цена

 

93

96

80

^ Соответствие объекта принципу ННЭИ

Соответствует

Аналог

Аналог

Аналог

Корректировка

 

0%

0%

0%

Корректировка, руб.

 

0

0

0

^ Скорректированная цена, руб.

 

93

96

80

Общ. чистая корректировка, руб.

 

37

44

31

Корректировка в % от цены предложения

 

28,3%

31,8%

28,3%

1/К

 

3,529

3,150

3,529

Вес

 

34,57%

30,86%

34,57%

Взвешенная цена, руб.

 

32

29

28

^ Ставка арендной платы, руб./кв.м.в мес.

89,2

 

 

 


На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей.

Определение степени недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки, который зависит от следующих факторов:

При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Прогнозирование меньшей степени загруженности (заполняемости) произведено для объекта оценки по формуле

К3=1-((Dn*1)/Na)),

где:

К3 - коэффициент загрузки объекта;

Dn – средний период, в течение которого объект эксплуатируется;

Na – число арендных периодов в году (количество дней в году).

Табл. 13 - Расчет степени загрузки объекта оценки



Показатель

Расчет/Источник информации

Величина

1

Количество дней в году

-

365

2

Количество дней, когда объект вынужденно пустует

-

0

3

Коэффициент загрузки, %

1-(п.2*1/п.1)

100%

На третьем этапе из величины действительного валового дохода (ДВД) вычитаются операционные расходы и получается прибыль от объекта.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

При определении расходов на замещение, или резервного фонда на восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы, например:

Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по договоренности несет владелец недвижимости.

В процессе проведения работ по оценке, Оценщик провел телефонный опрос сотрудников риэлторских фирм, предлагающих к аренде принятые для расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.

Расходы, которые несет собственник – плата за землю, налог на имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы). В расчетах величина операционных расходов, вычитаемых из действительного валового дохода, принимается исходя из средних значений аналогичных расходов по объектам с аналогичным назначением, оценка которых производилась Оценщиком ранее, и по которым Оценщику были предоставлены справки о величине расходов (всего было проанализировано более 40 справок от арендаторов помещений по операционным расходам; значения платы за землю, а также расходов на замещение по всем объектам составляют примерно одинаковые значения, в среднем размер расходов на замещение составляет 200 руб./кв.м. в год, размер арендной платы за землю составляет 100 руб./кв.м. помещения в год). Налог на имущество в расчетах учтен исходя из стоимости объекта, определенной в сравнительном подходе (за вычетом НДС), поскольку новый собственник объекта оценки отразит в балансе стоимость объекта в размере его выкупной стоимости.

Капитализируя полученный денежный поток (чистый денежный поток), получаем рыночную стоимость объекта.

5916074178858490.html
5916215498606088.html
5916313488906728.html
5916587468448096.html
5916696621535402.html